처음 내집을 마련할 때는 디딤돌, 보금자리론 같은 정부 지원 주택자금대출부터 알아보는 경우가 많습니다.
디딤돌, 보금자리론 등 정책 자금 주택자금대출은 금리 등에서 많은 혜택이 주어지고, 특히 생애최초 주택구입자라면 더 큰 금리 우대 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 내 연봉이 정부 지원 주택자금대출에서 정한 소득 조건을 넘겨 신청 자격이 없는 케이스도 있고, 대출 한도가 최대 3~4억원 수준이라 나와 안맞는 경우도 있습니다.
생애최초 주택구입자 주택자금대출을 정부 지원 주택자금대출뿐 아니라 시중 은행에서도 받을 수 있다는 사실을 모르는 분들이 많고, 정부 지원 주택자금대출에 비해 관련 정보도 부족한 편입니다.
물론 정부 지원 주택자금대출 보다는 다소 금리가 높을 수밖에 없지만, 은행에서의 생애최초 주택자금대출 또한 일반적인 은행 주택담보대출에 비해 우대 혜택이 주어집니다.
즉 정부 지원 주택자금대출이든 은행권 주택자금대출이든, 생애최초 주택자금대출은 생애 단 한번 이용할 수 있는 내집마련 진입을 위한 좋은 기회입니다.
정책자금이 아닌 은행을 통한 생애최초 주택구입자 주택자금대출의 조건과 장점, 혜택, 정책자금대출과의 비교, 그리고 주택자금대출 한도를 높이는 팁까지 정리해 소개합니다.
은행 생애최초 주택자금대출이란?
주택자금대출은 크게 정책 자금 대출과 은행 재원 대출로 나뉩니다.
정부가 서민과 다자녀가구 등을 대상으로 지원하는 정책 자금 주택자금대출에는 대표적으로 디딤돌 대출과 보금자리론이 있습니다.
조건에 해당만 된다면 이러한 정부 지원 주택자금대출을 받는 것이 좋겠지만, 그만큼 자격 조건에 맞추기란 쉽지 않은 것이 현실입니다. 이럴 경우 다른 선택을 할 수밖에 없습니다.
특히 생애최초 주택구입자는 시중 은행 대출도 가능하므로, 은행에서의 생애최초 주택자금대출을 알아보는 것이 좋습니다.
은행 생애최초 주택자금대출의 금리는 정부 지원 주택자금대출에 비해 다소 높지만, 특별히 소득 제한이 없고 대출 한도도 더 높다는 장점이 있습니다.
따라서 우선 정부 지원 주택자금대출을 알아보되, 여러 이유로 안된다면 은행권에서 생애최초 주택구입자로서 주택자금대출 혜택을 받는 차선책을 선택할 수 있습니다.
은행 생애최초 주택자금대출 자격 조건
은행에서 생애최초 주택구입자로서 주택자금대출 혜택을 받기 위해선, 세대주인 '나'뿐이 아닌 배우자 등 세대원 전원이 무주택 상태여야 하며, 과거 주택 소유 이력도 없어야 합니다.
- 소득 요건: 디딤돌, 보금자리론과 별개로 은행을 통해 생애최초 주택구입자금 대출을 할 경우 소득 기준에는 특별한 제한이 없으며, 오히려 높을수록 대출 한도도 높아질 수 있습니다.
- 주택 조건: 구매하려는 주택의 평가 금액이 대체로 6억 원 이하인 경우가 많으며, 지역에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 일부 시중 은행에서는 서울 등 특정 지역에 대해서는 조건이 다를 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.
- 주택 소유 기록: 생애최초 주택자금대출을 받기 위해서는 세대주를 포함 세대원 모두가 현재뿐 아니라 과거 주택을 소유한 기록이 없어는 무주택자여야 합니다.
▶ 무주택자의 기준
무주택자의 기준은 주택으로 분류되는 아파트, 빌라, 다가구, 다주택, 단독주택 등을 소유했던 이력이 없는 자입니다. 다만 오피스텔은 무주택으로 간주합니다. 즉 오피스텔 소유 이력이 있거나 현재 소유중이어도 생애최초 주택자금대출 자격이 된다는 뜻입니다.
세대원 중에 만 60세 이상의 부모, 조부모 등의 존속이 주택을 소유하고 있거나 소유 이력이 있더라도 이는 무주택자로 인정합니다.
또한 정책 자금 주택자금대출과 은행 주택자금대출 공히 분양권 취득 이력이 있으면 생애최초 주택구입자 혜택을 받을 수 없습니다.
은행 생애최초 주택자금대출 특징과 장점
은행권 대출 또한 생애최초 주택구입자 혜택이 있습니다.
이는 은행에서 알아서 해주는 것이 아닌, 내가 생애최초 주택구입자로서의 요건이 되면 은행에서 주택자금대출을 알아볼 때 문의하고 요구해야 됩니다.
생애최초 주택구입자로서 은행에서 주택자금대출을 받을 때의 장점은 다음과 같습니다.
1) 주택 가격 및 소득 상한선
은행권에서의 생애최초 주택구입자 주택자금대출은 우선 주택 가격이나 연소득의 상한 제한이 없습니다.
대출 한도는 6억까지 받을 수 있고, LTV는 최대 80%까지 받을 수 있습니다
LTV 담보인정비율이란 담보주택 가격 대비 대출금액을 의미합니다.
예를 들어 시세가 7억5천만 원인 아파트의 LTV 80%라면 7억 5천만 원 × 0.8 = 6억 원까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다
집값의 기준은 매매 가격이 아닌 KB 부동산 시세를 기준으로 합니다
2) DSR 40~50%
LTV 외에도 은행 생애최초 주택자금대출의 DSR은 40%(2금융권은 DSR 50%)까지 가능합니다.
DSR은 내 연 소득 중에서 현재 얼마만큼의 금액을 빚갚는데 쓰고 있는지에 관한 수치라고 보면 됩니다.
DSR이 내려갈수록 대출한도는 더 줄어듭니다.
같은 대출이라도 연봉 5천만 원과 1억 원인 사람이 감당해야 할 빚의 비중은 다를 수밖에 없습니다.
기존 대출이 없고 주택담보대출 30년 상환, 금리 3.5% 원리금 균등 방식의 예를 들어 대출 한도를 살펴보면, 연봉 3천만 원일 때 약 2억 2천만 원 정도인데 비해 연봉이 1억 원이면 7억 4천만 원까지 빌릴 수 있습니다
결론적으로 생애최초 주택구입자의 은행권 주택자금대출은 무주택자 요건이 가장 중요합니다.
연 소득의 상한이 없고 주택 가격 상한선은 은행마다 기준이 다릅니다.
생애최초 주택구입자 주택자금대출은 LTV 80%, DSR 40%(2금융권 50%)의 조건을 갖추고 있습니다.
은행 생애최초 주택자금대출 조건과 혜택
시중 은행의 생애최초 주택자금대출 조건과 혜택은 다음과 같습니다.
- 금리 혜택: 은행에서도 생애최초 주택구입자에게 우대금리 혜택을 제공하며, 대출 금리는 대략 3% 중후반대에서 4% 중반대까지 다양합니다.
- 대출 한도: 은행별로 다르지만, 생애최초 구입자는 주택 평가 금액의 80%까지 대출을 받을 수 있으며, 최대 한도는 대체로 6억원까지 가능합니다(상한선을 정하지 않은 은행도 있음).
- 상환 방식: 원리금균등상환, 원금균등상환, 만기일시상환 등 다양한 상환 방식을 제공하며, 신청자가 선택할 수 있습니다.
은행 생애최초 주택자금대출 받는 법
디딤돌 대출과 보금자리론의 자격 요건을 충족하지 못하거나, 대출 한도가 부족한 경우 시중 은행에서 제공하는 대출 상품을 고려할 수 있습니다. 은행 대출은 정부 지원 대출에 비해 자격 요건이 까다롭지 않으며, 소득 수준에 맞는 다양한 옵션을 제공하는 것이 특징입니다.
은행 생애최초 주택자금대출 신청 방법
은행 방문 또는 온라인 신청: 대출을 받으려면 해당 은행의 지점을 방문하거나, 은행 웹사이트 또는 모바일 앱을 통해 신청할 수 있습니다.
서류 준비: 신청 시 신분증, 소득 증빙 서류(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등), 주택 관련 서류(등기부등본, 매매계약서) 등을 제출해야 합니다.
대출 심사 및 실행: 은행에서 심사 후 조건을 충족하면 대출이 실행됩니다. 심사 기간은 대출 종류와 은행에 따라 다르지만 보통 1주일에서 2주일 정도가 소요됩니다.
주요 은행 생애최초 주택자금대출
은행 대출은 은행마다 그리고 시기마다 기준과 조건, 금리가 유동적이고 신청자 개인별 여건도 다르므로 표준화하기 힘든 면이 있습니다.
오늘날과 같은 온라인과 모바일 시대에도 특히 은행에서 대출을 알아볼 때는 전화로 문의하거나 상담을 예약하고 직접 몇 곳을 방문하며 비교해 보는 것이 현실적으로 가장 좋은 방법입니다.
아래는 대표적 시중 은행 중 세 곳의 생애최초 주택구입자 주택자금대출의 예입니다.
- KB국민은행: 생애최초 주택구입자에게 우대금리 0.2%를 제공하며, 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다.
- 신한은행: 3% 중반대 금리로 시작되며, 고정금리와 변동금리 중 선택할 수 있습니다.
- 하나은행: 최대 4억원까지 대출 한도를 두고 있으며, 온라인 신청시 우대 혜택을 지원합니다.
▶국민은행 생애최초 주택구입자 대출
- 대출 한도: 주택 가격의 최대 80%
- 금리: 3.8%~4.5% (고정금리, 변동금리 선택 가능)
- 상환 방식: 원리금균등상환, 원금균등상환 선택 가능
- 특징: 소득 기준에 따라 다양한 금리 혜택 제공
▶ 신한은행 생애최초 우대 대출
- 대출 한도: 최대 5억 원
- 금리: 3.5%~4.2% (변동금리)
- 상환 방식: 원리금균등상환, 원금균등상환 선택 가능
- 특징: 신용 등급에 따른 추가 우대 금리 적용
▶ 하나은행 생애최초 대출
대출 한도: 최대 4억 원
금리: 3.6%~4.4% (고정금리, 변동금리)
상환 방식: 원리금균등상환, 원금균등상환
특징: 다양한 상환 방식 선택 가능, 온라인 신청 시 우대 혜택 제공
아래 링크를 통해 우리은행에서 제공하는 '아파트 담보대출 가능금액 조회' 를 이용할 수 있습니다.
주택자금대출 한도 높이는 방법
대출 한도는 대출을 받는 이의 소득과 자산, 신용도 등에 따라 달라지나, 다믐과 같은 방법은 주택자금대출 한도를 높이는데 유리합니다.
1) 신용대출 등 단기성 대출 상환
DSR을 최대로 받기 위해 우선 할 수 있는 방법은 신용대출이 있을 경우 먼저 이를 상환하는 것이좋습니다
주택자금대출은 보통 20~30년 이상 장기 상환인데, 단기성 신용대출액이 있다면 DSR이 낮아져 주택자금대출의 한도를 낮추기 때문입니다.
2) 상환 기간의 장기 설정
대출 한도를 높이려면 상환 기간을 길게 설정하는 것이 좋습니다.
30~40년 장기간 설정을 할수록 대출 한도를 높이는데 유리합니다.
3) 원금 균등상환
대출 상환방식의 선택에 있어, 원금 균등상환이 원리금 균등상환보다 대출 한도에 있어선 더 유리합니다.
대출 원금은 균등하게 분할 상환하고 매월 남은 원금에 대해서만 이자를 부과하는 원금 균등상환이, 대출 원금과 이자를 합한 원리금을 만기일까지 균등하게 나누어 갚는 방식인 원리금 균등상환보다 초기 부담액이 적으므로 DSR 계산에 있어 유리하기 때문입니다.
맺음말
주택을 생애 처음으로 구입하는 생애최초 주택구입자는 정부 지원 주택자금대출과 은행권에서의 주택자금대출 공히 혜택이 주어집니다.
정부 지원 주택자금대출인 디딤돌 대출과 보금자리론은 분명 좋은 선택지지만, 자격 요건을 충족하지 못하거나 대출 한도가 부족하다면 시중 은행의 생애최초 주택자금대출을 고려해보는 것이 좋습니다.
생애최초 주택구입자의 요건이 되는데도 이를 몰라서 그냥 일반적인 대출로 주택을 구입하게 되면, 이후 생애최초 주택구입자로서의 자격은 상실하게 됩니다.
아무쪼록 생애최초 주택구입자라는 기회를 잘 활용하시기 바랍니다.
