신DTI는 기존에 사용해오던 DTI(총부채상환비율) 개념을 보완하고 강화한 방식으로, 대출 심사 시 대출자의 모든 부채와 주택담보대출의 원금 상환까지 포함하는 계산법이자 규제 방식입니다.
신DTI는 2018년부터 적용되기 시작했으며, 대출 상환 능력을 보다 엄격하고 종합적으로 평가하는데 목적이 있습니다.
현재 은행 등 금융기관에서 대출 심사를 할 때는 신DTI를 주로 사용하고 있습니다. 기존의 DTI 방식에서 개선된 신DTI는 대출자의 상환 능력을 더 정확하게 반영하기 위해 고안된 기준이기 때문입니다.
기존 DTI가 주로 담보대출의 이자만 반영했다면, 신DTI는 원리금을 모두 반영해 대출자의 부채 상환 능력을 보다 현실적으로 평가합니다.
금융기관들이 신DTI를 사용하는 이유는 금융 당국의 규제 강화와 대출자의 부채 위험을 줄이기 위한 목적이 크며, 현재 대부분의 시중 은행들이 대출 심사 시 신DTI와 DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 적용하여 심사하고 있습니다.
기존의 DTI 계산과 비교할 때 신DTI는 몇 가지 주요 차이점이 있습니다.
기존 DTI와 신DTI의 차이
우선 이해하기 쉽도록 기존 DTI와 신DTI의 비교표를 만들어봤습니다.
| 구분 | 기존 DTI | 신 DTI |
| 적용 범위 |
주택담보대출 상환액만 계산 | 주택담보대출 상환액 + 기존 대출 원금 상환액 |
| 상환액 계산 |
이자 상환액만 반영 | 이자뿐 아니라 원금 상환액까지 포함 |
| 대출 적용 |
신규 대출 심사에만 적용 | 기존 대출과 신규 대출을 모두 반영 |
| 심사 엄격성 |
이자 상환에만 초점이 맞춰져 상대적으로 덜 엄격 |
원금과 기존 대출까지 포함해 더욱 엄격하게 평가 |
| 대출 한도 |
주택담보대출의 일부만 제한 | 대출 한도를 보다 엄격하게 제한 |
기존 DTI
DTI는 대출자의 주택담보대출에 한정하여, 대출 이자 상환액을 대출자의 소득 대비로 계산한 비율입니다.
이는 대출자의 소득 대비 이자 부담을 평가하기 위한 지표로 주로 사용돼왔습니다.
- DTI 계산 공식
기존 DTI는 주택담보대출의 이자 상환액만 고려하므로, 대출자에게는 이자가 낮거나 원금 상환 부담이 크지 않은 경우 DTI 비율이 비교적 낮게 나오며, 대출 한도가 크게 제한되지 않을 수 있었습니다.
신DT란?
신DTI는 기존 DTI보다 더 포괄적인 방식으로, 주택담보대출 원금 상환액까지 포함하여 계산하는 방식입니다.
또한 대출자의 기존 부채와 신규 대출의 상환 부담을 모두 포함해 평가하는 것이 특징입니다.
즉 신규 주택담보대출뿐만 아니라, 이미 보유한 주택담보대출의 원금 상환 부담도 반영하여 대출자의 전반적인 부채 상환 능력을 평가합니다.
- 신DTI 계산 공식
▶ 신DTI 주요 특징
- 기존 대출 원리금 상환 부담까지 포함: 기존의 대출 원금과 이자 상환액을 모두 반영하여 대출 심사 시 더욱 철저한 평가가 이루어집니다.
- 원금 상환 의무 반영: 기존 DTI는 이자 상환액만 반영했지만, 신DTI는 원리금(원금+이자)을 모두 고려합니다.
- 대출 한도 제한: 신DTI가 적용되면 대출 한도가 더 엄격하게 제한되므로, 대출을 받을 때 더 낮은 금액의 대출을 받을 가능성이 높습니다.
신DTI 도입 배경
신DTI는 기존 DTI보다 더 포괄적이고 엄격한 기준을 도입함으로써, 대출의 과도한 대출을 방지하고 부채 리스크를 줄이기 위해 만들어졌습니다.
기존 DTI 방식에서는 이자만을 고려했기 때문에, 대출 상환 능력을 완전히 반영하지 못한다는 지적이 있었습니다. 특히 주택담보대출에서 원금 상환의 중요성이 커지면서, 이를 반영한 신DTI가 도입된 것입니다.
신DTI 도입으로 인해 대출자들은 대출을 받을 때 더욱 신중한 계획이 필요해졌고, 특히 다중 대출자나 부채 규모가 큰 대출자들은 대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
신DTI 계산기
신DTI 계산기는 올크레딧을 통해 간편하게 이용할 수 있습니다.
연 소득, 보유 대출 연 이자, 대출금액, 상환방식, 대출기간 등을 입력하면 결과를 알 수 있습니다.
※ 금융기관 대출 상담
온라인 계산기 외에도, 직접 금융기관을 방문해 대출 상담을 받을 때 신DTI 계산기를 통해 보다 정확한 대출 한도 및 상환 능력을 평가받을 수 있습니다.
은행의 금융 상담 직원이 대출의 소득, 부채, 대출 금액 등을 반영해 신DTI를 계산해줍니다.
신DTI 계산기 이용 시 주의사항
- 정확한 소득 및 부채 정보 입력: 신DTI 계산기는 차주의 모든 부채를 포함하여 상환 능력을 평가하기 때문에, 실제 소득과 부채 정보를 정확하게 입력해야 정확한 결과를 얻을 수 있습니다.
- 원리금 상환 포함: 신DTI는 기존 대출의 원금과 이자 상환액을 모두 반영하므로, 주택담보대출 외에도 신용대출, 카드론 등의 원리금 상환액을 모두 입력해야 합니다.
- 대출 한도 확인: 신DTI 계산기를 통해 대출 한도를 미리 확인해 두면, 대출 심사 시 예상하지 못한 한도 제한을 피할 수 있습니다.
신DTI와 DSR
신DTI와 DSR은 모두 대출 심사 시 적용되는 지표로, 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 있어 중요한 역할을 합니다. 금융기관은 대출자의 부채 상환 능력을 더 정확히 평가하기 위해 신DTI와 DSR을 동시에 고려할 수 있습니다.
신DTI는 주택담보대출 중심, DSR은 대출자의 전체 부채 상황을 반영하는 방식으로, 각각 다른 목적에 맞게 활용됩니다.
- 포함되는 대출 항목의 차이: 신DTI는 주택담보대출과 기타 부채의 이자만 포함하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하여 더 포괄적인 상환 능력을 평가합니다.
- 적용 범위의 차이: 신DTI는 주로 주택담보대출과 관련된 대출 심사 시 사용되지만, DSR은 모든 대출을 아우르는 포괄적인 지표로, 주택담보대출 외에도 신용대출, 학자금 대출, 자동차 대출 등의 심사에 적용됩니다.
- 상환 부담 평가의 정밀성: 신DTI는 주로 주택담보대출에 국한되지만 원리금 상환까지 포함해 부담을 더 정밀하게 평가하며, DSR은 보다 광범위한 대출 상황을 반영해 전체적인 상환 부담을 평가합니다.
▶ 요약
- 신DTI: 주택담보대출에 주로 적용되며, 원리금 상환 부담을 평가.
- DSR: 모든 대출을 아우르는 더 넓은 평가 지표로, 대출자의 종합적인 상환 능력을 반영.
이를 통해 대출을 받는 사람의 부채 상환 능력을 다각도로 분석하여, 무리한 대출을 방지하고, 금융 건전성을 유지하는 것이 목적입니다.
맺음말
신DTI는 기존의 DTI보다 대출 상환 능력을 보다 정확하게 평가하는 지표로, 주택담보대출과 관련된 원금 상환까지 포함해 보다 철저한 대출 심사가 가능합니다.
또한 기존 대출을 포함한 부채의 총 원리금을 반영하기 때문에, 대출 가능 금액이 줄어들 수 있으며, 대출자의 상환 부담을 보다 현실적으로 평가할 수 있게 되었습니다.
이로 인해 대출자들은 대출을 계획할 때 DTI와 신DTI의 차이를 명확히 이해하고, 대출 심사 기준을 충족할 수 있도록 소득과 부채 관리를 할 필요가 있습니다.
