전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 가입하는 보험으로, 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하거나 안할 경우 보증기관이 전세금을 반환해주는 제도입니다.
전세보증보험은 세입자가 안전하게 거주할 수 있도록 보호해주며, 전세금 미반환 문제를 예방하는 필수적인 안정망으로 자리잡았습니다.
전세보증보험을 중심으로 계약부터 퇴거에 이르기까지 안전한 전세살이에 필수적인 사항과 팁들을 소개하고, 전세보증보험 가입 조건과 방법, 보험료 가격 , 그리고 전세살이 체크리스트를 정리했습니다.
"내가 전세집을 구하고 산다는 마음으로"
매물 찾기부터 계약, 이사, 거주, 그리고 퇴거 시 전세금을 안전하게 돌려받는 방법 등 전 과정에 있어 최대한 실제적 도움이 되도록 자세히 설명드리겠습니다..
1. 안전한 전세집 매물 찾기
보통은 부동산 중개소 또는 부동산 플랫폼을 통해 전세 매물을 찾습니다.
이때 중요한 것은 해당 전세집의 등기부등본을 반드시 확인하는 것입니다.
'등기부등본?'
벌써부터 머리가 아파올지도 모르겠지만, 집주인이 실제로 해당 주택의 소유주인지, 근저당이나 담보 대출이 얼마나 있는지 꼭 확인해야 합니다.
만약 대출이 많다면, 나중에 집주인이 대출금을 상환하지 못해 경매로 넘어갈 위험이 있기 때문입니다.
전세살이에서 가장 중요한 것은 내 소중한 전세금의 안전 아닐까요?
전세가율(집값 대비 전세금 비율)도 체크하세요.
전세가율이 80%를 넘으면 전세금 미반환의 위험이 크므로 주의해야 합니다.
▶ Tip 1. 등기부등본 열람 및 확인 방법
1) 등기부등본 발급 방법: 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 열람 및 발급할 수 있습니다. 해당 집 주소만 있으면 되며, 열람 수수료는 700원(발급 1,000원)입니다.
흔히들 말하는 등기부등본의 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'로, 해당 건물에 대한 소유주와 대출 및 담보 설정 등의 내용을 확인할 수 있는 문서입니다.
※ 스마트폰 등 모바일 기기에서는 앱으로만 가능합니다.
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| 구글플레이스토어 인터넷등기소 앱 바로가기 |
애츨앱스토어 인터넷등기소 앱 바로가기 |
1. 인터넷등기소 앱 다운로드 설치
2. 부동산 열람 전자발급 선택.
3. 회원 가입 또는 비회원 선택(비회원 휴대폰 번호 입력만으로 가능) >>> 완료 후 부동산 검색으로 이동됨
4. 부동산 구분 >>> 건물 >>> 건물(일반 주택, 다가구주택), 또는 집합건물(아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가 등) 중 선택.
5. 해당 건물 주소 입력 후 검색 >>> 말소사항 포함 또는 현재 유효사항 중 선택.
6. 인터넷등기소 앱에서 열람 선택
오프라인 이용은 전국의 무인민원발급기에서 가능합니다.
2) 등기부등본 확인 방법:
- 소유권: 소유자가 계약서상 집주인과 동일한지 확인합니다.
- 근저당권: 근저당 설정 여부와 금액을 확인하세요. 근저당권이 많을 경우, 해당 집이 경매로 넘어갈 위험이 커집니다. 특히, 전세금이 집 가격의 80% 이상이면 위험하므로 주의해야 합니다.
- 기타 권리: 가압류, 경매 개시 등의 기록이 있으면 위험 신호입니다.
▶ Tip 2. 전세가율 확인 방법
전세가율은 집값 대비 전세금의 비율을 뜻합니다.
예를 들어, 집값이 5억 원이고 전세금이 4억 원이라면 전세가율은 80%입니다. 보통 70% 이상의 전세가율은 위험하다고 평가됩니다.
다가구 같은 주택 형태에서는 더욱 주의해야 하는데, 이는 나만 전세로 사는 것이 아닌 다른 호 집들도 전세금이 있을 것이기 때문입니다.
KB 부동산이나 부동산114 등의 부동산 플랫폼에서 쉽게 전세가율을 확인할 수 있습니다.
2. 전세 계약 시 주의사항
전세 계약 전 전세보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인하세요. 보증보험에 가입할 수 없는 집은 위험도가 높아 피하는 게 좋습니다.
계약 시 특약사항에 '전세보증보험 가입'을 명시하면, 집주인이 보험 가입을 거부하지 않도록 미리 방지할 수 있습니다.
부동산 중개인과 함께 집주인 신분증을 확인하고, 집주인과 중개업자가 작성한 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인합니다.
▶Tip 1. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 방법
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, KB국민은행 등에서 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있습니다.
특히 HUG는 등기부등본상의 근저당, 주택 시세 등을 종합해 보증보험 가입 가능 여부를 판정합니다.
▶ Tip 2. 전세보증보험 관련 특약사항 명시 문구(예시)
계약서 작성 시 특약사항에 다음과 같은 문구를 포함하면 좋습니다.
“임차인은 계약 후 전세보증보험 가입을 할 수 있으며, 집주인은 이에 동의함.”
“전세보증보험 가입을 위한 서류 제공 및 협조를 집주인이 이행할 의무가 있음.”
▶ Tip 3. 계약서에서 꼭 체크해야 되는 것들
- 임대인(집주인)과 임차인(나=세입자)의 정보: 이름, 주소, 연락처 등 필수 사항.
- 전세금 및 월세: 전세보증금 및 월세 금액, 입금 방법, 계좌 정보.
- 전세 기간: 시작일과 만료일 정확히 기재.
- 수리 조항: 집의 하자 발생 시 책임 범위.
- 전세보증보험 가입 여부: 특약사항에 명시.
3. 전입신고와 확정일자 받기
이사를 한 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
이 절차를 통해 전세보증금에 대한 우선 변제권을 확보하게 됩니다. 우선 변제권은 경매나 공매로 집이 팔리더라도 다른 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
▶ Tip 1. 전입신고와 확정일자란?
전입신고는 주소지 관할 주민센터에 가서 이사 후 주민등록 주소를 변경하는 절차이고, 확정일자는 임대차 계약서를 가지고 가서 법적 효력을 확보하는 날입니다.
이는 처음이라 모르겠어도 주민센터에 가면 쉽게 해결됩니다.
전입신고와 확정일자, 이 두 절차를 통해 집주인의 변제 순위보다 우선해 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 가집니다.
전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하며, 확정일자는 주민센터 또는 인터넷을 통해 받을 수 있는데 주민센터에 전입신고 할 때 함께 처리하는 것이 편리합니다.
▶ Tip 2. 주의사항
확정일자를 받으면 전세보증보험 가입 자격이 생기므로, 전입신고와 동시에 받는 것이 좋습니다.
확정일자가 늦어지면 그 사이에 집주인이 바뀌어 명의가 변졍된다든지, 여타의 돌발 상황이 생기면 전세보증보험 가입이 어려워질 수 있습니다.
4. 전세보증보험 가입
이사 후 전입신고와 확정일자를 받은 뒤, 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
전세보증보험은 보증금 반환이 어려워질 경우 보증기관에서 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다.
주요 보증기관은 HUG 주택도시보증공사, SGI서울보증, KB국민은행 등이 있습니다.
전세보증보험을 가입할 때는 임대차 계약서 사본, 확정일자 받은 증서, 등기부등본이 필요합니다.
- HUG 전세보증금 반환보증 신청 방법
1.지사 또는 위탁은행 방문신청
2.모바일 신청
- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
- 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증
3. 모바일 보증 신청
- 공사 모바일보증 앱에서 이용 가능(안심전세 App)
5. 전세 살면서 주의할 점
전세 계약 기간 동안, 집주인의 대출 상황이나 집 상태를 지속적으로 모니터링하세요.
만약 집주인이 대출을 추가로 받거나 근저당을 설정하려는 경우 즉시 등기부등본을 확인해야 합니다. 문제가 생기면 곧바로 부동산 중개소와 전세보증보험사에 상담하세요.
집 상태를 잘 관리하여, 퇴거 시 보증금에서 공제되는 비용이 없도록 하는 것이 좋습니다.
또한 내 과실이 아닌 상황에서 집 상태에 문제가 생기면 집주인과 원활히 소통해 수리하는 것이 중요합니다.
▶ Tip. 등기부등본 확인
살기에 바쁘기도 하고 이런저런 이유로 주기적인 등기부등본 확인이 쉽지는 않을 겁니다.
하지만 불행은 방심하는 순간을 파고들게 마련입니다.
스마트폰으로 간단히 확인이 가능하므로, 기적으로 등기부등본을 확인하여 집주인의 채무 상태를 파악할 필요가 있습니다. 중간에 추가로 근저당이 설정되거나 경매 위험이 생기면 즉시 대응해야 합니다.
부동산 앱에서 집값 변동을 확인하고, 전세가율이 높아지면 보증보험 가입 여부를 다시 점검하는 것이 좋습니다.
6. 계약 만료 및 퇴거 준비
계약 만료가 가까워지면 집주인에게 전세보증금 반환 계획을 서면으로 요청하세요.
집주인에게 구두로만 요구하는 것은 법적 효력이 없으므로, 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다.
이사 갈 날짜에 맞춰 새로운 집을 구하고, 퇴거 날짜를 집주인과 협의합니다. 만약 집주인이 전세금을 제때 반환하지 못할 상황을 대비해, 전세보증보험을 들어놔야 됩니다.
퇴거 전 집주인에게 내용증명을 보내는 것은 전세금을 안전하게 돌려받기 위한 중요한 증거를 남길 수 있는 방법 중 하나입니다. 하지만 이 외에도 증빙을 남길 수 있는 다양한 방법들이 있습니다:
1) 통화 녹음
통화 내용 녹음: 집주인과 전화 통화를 하면서 퇴거 통지와 관련된 내용을 녹음하는 것도 유용합니다. 녹음 시에는 대화 상대에게 녹음을 진행 중이라는 사실을 알리거나, 적어도 중요한 내용이 명확하게 전달된 것을 확인해야 합니다.
2) 녹음 보관
통화 녹음을 파일로 저장하고, 녹음 날짜 및 시간을 기록해두면 법적인 분쟁 발생 시 증거로 사용할 수 있습니다.
3) 서면으로 퇴거 통지
- 퇴거 통지서 작성: 직접 대면해서 퇴거 통지를 전달할 경우, 문서화된 퇴거 통지서를 준비하는 것도 방법입니다. 집주인에게 문서로 퇴거 사실을 알리고, 서명을 받아 두는 것이 필요합니다.
- 증인과 서명: 제3자를 증인으로 대동하고 증인의 서명을 함께 받는 것도 효과적입니다.
4) 이메일 혹은 문자 메시지
- 문자나 이메일: 집주인과의 대화 내용이 기록되는 방식으로, 이메일이나 문자 메시지를 활용해 퇴거 의사를 알리면 증거로 남길 수 있습니다. 이때, 명확한 문구와 날짜, 퇴거 계획을 포함하여 기록을 남기세요.
- 공식 이메일 주소 사용: 법적 증거로 활용하기 위해서는 가능한 한 집주인의 이메일 주소나 확인 가능한 휴대전화 번호를 사용하는 것이 좋습니다.
5) 내용증명 우편 발송
내용증명은 가장 확실한 방법 중 하나로, 우체국에서 내용증명을 발송하면 발송 및 수령 여부가 기록으로 남습니다.
이러한 다양한 방법을 통해 퇴거 통지를 한 사실을 입증할 수 있으며, 특히 통화 녹음이나 문자 메시지와 같은 기록을 남겨둔다면 추후 분쟁이 발생하더라도 문제를 명확히 해결하는 데 도움이 될 겁니다.
7. 전세보증금 반환 과정에서의 문제 해결
집주인이 전세금을 제때 반환하지 못하는 경우, 전세보증보험을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
이 경우, 보험사에 청구서를 제출하면 HUG 등 내가 전세보증보험을 들어놨던 곳에서 보증금을 대신 지급해줍니다.
만약 보증보험에 가입하지 않았다면, 임차권등기명령을 신청해 경매 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는데, 이는 전세금을 다 돌려받을 보장도 없는데다 시간도 소요되니 애초에 전세보증보험을 가입해 두는 것이 좋습니다.
Tip. 전세금 반환 문제 발생 시 취할 액션
집주인이 전세금 반환을 지연하는 경우, 우선 내용증명을 통해 전세금 반환을 요구하는 서류를 보내세요. 이는 법적 효력을 갖기 때문에 나중에 법적 조치 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
집주인이 전세금을 끝까지 돌려주지 않는다면 임차권 등기명령을 신청해 법적으로 전세금을 보호받는 절차를 진행합니다. 동시에 전세보증보험 기관에 청구하여 보증금을 돌려받는 절차를 진행합니다.
8. 계약 만료 후 퇴거
퇴거일 전에 전세금 반환을 요구하세요.
전세금을 돌려받기 전에 임의로 이사를 나가면 안 됩니다. 전세금을 돌려받은 후 이사를 진행하세요.
9. 전세보증보험 연장과 유의사항
만약 계약 만료로 퇴거하지 않고 전세 계약을 연장하게 된다면, 전세보증보험도 재가입 또는 연장할 수 있습니다.
이때, 새로운 전세 계약서와 확정일자를 받은 후 보증기관에 문의하면 됩니다.
이렇게 전세집을 구해 살면서부터 계약 만료 후 전세금을 돌려받는 과정까지, 전세보증보험을 통해 보다 안전하게 전세금을 보호할 수 있습니다.
특히 전세보증보험은 예상치 못한 집주인의 문제로부터 나의 전세금을 보호할 수 있는 핵심적인 방어책이므로, 반드시 가입하는 것이 중요합니다.
10. 전세보증보험 기관 비교
| 기관 | 보증 한도 | 보증료율 | 가능 기간 |
기특징 |
| HUG | 보증금 전액 | 0.1~0.15% | 2년 | 정부 주도 보증기관, 가입 절차 간편 |
| SGI | 보증금 전액 | 0.15~0.2% | 2년 | 개인 임대인 거래에도 강력한 보증 |
| KB | 보증금 전액 | 0.12~0.2% | 2년 | 은행과 연계된 안정성 높은 상품 |
HF(한국주택금융공사)는 주택연금이나 주택자금 대출 보증에서 강점을 지니고 있습니다. 하지만 전세보증보험 측면에서는 HUG나 SGI에 비해 보편적으로 사용되지 않기에 제외했습니다.
이상 전세살이 전 과정에서 놓치지 않고 확인할 사항들을 요약해 아래 각 단계별 체크리스트 표로 만들었니다.
실제 전세 입주나 이사 전후 활용하시기 바랍니다.
| 체크 항목 | 핵심 내용 |
| 매물 확인 | - 등기부등본 발급: 대법원 등기소에서 발급, 소유권 및 근저당 확인 - 전세가율 확인: 70% 이하가 안전 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 | - HUG, SGI, KB국민은행에서 가입 가능 여부 미리 확인 |
| 특약사항 작성 | - "전세보증보험 가입 동의" 및 "보증서류 협조" 문구 명시 |
| 임대차 계약서 필수 체크 항목 | - 임대인/임차인 정보, 전세금, 전세 기간, 특약사항 (보증보험 가입, 수리 조항) |
| 전입신고 및 확정일자 받기 | - 주민센터 방문 후 전입신고와 확정일자 받기 (이사 후 14일 이내) |
| 확정일자 관련 주의사항 | - 확정일자 늦을 시 보증보험 가입 어려움 발생 가능, 즉시 처리 |
| 등기부등본 주기적 모니터링 | - 집주인의 근저당, 추가 담보 설정 여부 주기적으로 확인 |
| 전세보증보험 3대 기관 비교 | - HUG: 낮은 보증료율, 공공기관 - SGI: 개인 임대인 강력 보증 - KB: 은행 연계 상품 안정성 |
| 계약 만료 전 준비 | - 집주인에게 전세금 반환 계획 확인, 필요 시 내용증명 발송 |
| 전세금 반환 시 주의사항 | - 전세금 완전히 돌려받기 전에는 절대 이사 나가지 않기 |
| 전세보증보험 연장 | - 계약 연장 시 보증보험도 반드시 연장, 집값 변동에 따른 보증금 한도 재설정 필요 |
| 집주인이 전세금 반환하지 않을 때 | - 내용증명 발송 후 임차권 등기명령 신청, 전세보증보험에 청구 |
11. 전세보증보험 가입 조건과 방법
◆ 전세보증보험 가입조건
전세보증보험은 다음과 같은 조건을 만족해야 가입할 수 있습니다:
- 전세계약 조건: 전세 계약이 반드시 정상적으로 체결되어 있어야 하며, 임차인은 보증금을 집주인에게 전액 지급한 상태여야 합니다.
- 보증 대상 주택: 아파트, 연립주택, 다가구주택 등 대부분의 주택이 보증 대상입니다. 다만 오피스텔 등 일부 유형은 보증 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 가입 시기: 계약 시작일부터 전세계약 만기 6개월 전까지 가입 가능합니다.
- 보증 한도: 보증보험 가입 가능 금액은 전세보증금의 최대 80~90%까지입니다.
이외에도 계약 갱신의 경우 계약 갱신 6개월 전부터 만기일까지 가입이 가능합니다. 소득 기준은 따로 없으나, 일정한 자산 요건은 확인해야 합니다.
◈ 전세보증보험 가입방법
전세보증보험은 HUG주택도시보증공사나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있습니다.
HUG와 SGI는 신청 절차가 다소 차이가 있지만, 기본적인 절차는 다음과 같습니다:
- 보증 상담: 해당 기관의 홈페이지에서 온라인 상담을 통해 가입 자격 여부와 조건을 확인합니다.
- 서류 제출: 전세계약서, 임대인의 주택 소유권 증명서류, 임차인의 신분증 등 필수 서류를 준비합니다.
- 보험료 납부: 보증보험료는 전세보증금에 따라 달라지며, 보증금의 0.1%~0.3% 수준입니다. 보증기관마다 차이가 있지만 일반적으로 보험료는 일시납 방식으로 납부됩니다.
- 보증 증권 발급: 서류 검토 후 보증 증권이 발급됩니다. 이후 전세 기간 동안 해당 보증을 받게 됩니다.
▶ Tip : 인터넷 또는 모바일을 통해 신청이 가능하므로, 직접 방문하지 않고 간편하게 가입할 수 있습니다.
◆ 전세보증보험 보험료 가격
전세보증보험의 보험료는 전세보증금과 보증기관에 따라 달라집니다.
대략적인 보험료는 보증금의 0.1%~0.3% 정도로 설정됩니다.예를 들어, 전세보증금이 2억 원이라면, 대략적인 보험료는 연간 20만 원에서 60만 원 정도가 됩니다.
