전세는 일정액의 보증금을 맡기고 주택을 임차한 뒤 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형입니다.
전세계약시 목돈을 맡기는 방식이라 주의가 요구되며, 최근 전세사기 등 여러 사건들로 인해 전세살이를 하는 입장에서는 신경쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다. 또한 의도적인 전세사기가 아니라도 집주인의 경제적 상황 악화로 인해 피해를 입게 되는 사례도 종종 발생합니다.
전세계약전, 전세계약시 유의사항과 확인사항, 그리고 만일을 대비한 대항 요건(우선변제권 요건)을 갖추기 위해 취해야 할 일들에 대해 알아보겠습니다.
또한 전세계약시 필요한 전세계약서(임대차표준계약서) 양식도 무료로 다운로드할 수 있도록 첨부합니다. 이 전세계약서 양식은 법무부에서 국토교통부‧서울시 및 학계 전문가와 함께 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 만든 것입니다.
전세계약 전 유의사항
권리관계 확인하기
임대차계약 전 등기부등본(현재 정식명칭은 등기사항전부증명서)을 열람하거나 발급해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
등기부등본의 열람과 발급은 법원 인터넷 등기소에서 인터넷으로 할 수 있으며, 방문 열람 및 발급은 법원 등기소 또는 무인민원발급기를 통해서도 발급할 수 있습니다(열람 및 발급 방법은 아래 링크 참조).
등기부등본을 열람 또는 발급 후 확인과정에서 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매 등기 등의 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
일반적으로 근저당 채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트는 70%, 다가구 또는 연립 주택은 60% 이하인 경우가 안전하다고 합니다.
하지만 이는 계약시 참고사항이며, 최종적인 책임은 계약자 본인에게 있습니다.
전세계약 시 유의사항
계약상대자 및 계약서 내용 확인
계약 시 상대방이 등기부등본에 등재된 등기부 상의 명의인(주인)이 맞는지 신분증으로 대조 확인해야 합니다.
대리인을 통한 계약인 경우에는 신분증을 확인하고 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 필수적으로 받아두는 것이 안전합니다.
전세계약 월세계약 주택임대차 계약서 기재사항
1) 임차주택의 소재지 등 임차주택의 표시 및 미납 국세, 선순위 확정일자 현황, 확정일자 부여란
2) 보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 월세(월세인 경우)의 액수, 지불시기, 방법(입금계좌) 및 임대차 기간
3) 입주 전 수리 및 임차주택의 사용·관리·수선 관련 임대인과 임차인의 부담
4) 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 계약의 해지, 계약의 종료, 비용의 정산, 중개보수, 중개대상물 확인·설명서 교부 등
5) 특약사항
6) 임대인, 임차인, 중개업자 주소, 주민등록번호, 전화번호, 성명 및 서명 또는 날인
전세계약서 작성요령
1) 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행하여 표기합니다.
- 예시 : 보증금) 금 일억오천만원 정(￦150,000,000)
2) 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시하여야 합니다.
- 참조: LH 청년전세임대주택 특약 예시) 청년전세임대주택 등 LH전세임대주택은 매물을 신청인이 직접 찾아야 되는데, 이때 LH 전세임대에 동의한 집주인에게 가계약금을 걸고 매물을 잡아놔야 할 경우가 생깁니다. 전세집을 찾았다고 바로 진행이 되는 것이 아니라 해당 주택에 대해 LH가 위임한 법무 대리인이 권리분석을 통해 최종적으로 문제가 없다고 판단돼야 LH가 집주인에게 전세보증금을 주고 계약을 한 뒤 신청인에게 이를 재임대할 수 있기 때문입니다. LH의 심사가 반려될 만약의 경우를 대비해 가계약금을 걸 때 LH 전세임대 진행이 중단되거나 거절될 시 계약금을 전액 돌려받는다는 특약을 계약서까지는 아니더라도 서면으로 받아놓는 것이 좋습니다.
3) 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
4) 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.
전세계약서(주택임대차표준계약서) 양식 다운로드
(근거 :「주택임대차 보호법」제30조)
전세계약 후 유의사항
대항요건 갖추기
임대차계약 후에는 전입신고 및 확정일자를 받아 혹시 모를 사항을 대비하여 대항요건을 갖추어야 합니다.
확정일자는 전입신고 및 실제 거주하여야 대항력 및 우선변제권 요건이 충족되므로 주의하여야 합니다.
확정일자 법적효력 및 취득방법
주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대 기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
‘확정일자’란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택 임대차계약이 체결되었음을 확인해 주기 위해 임대차 계약서의 여백에 도장을 날인해 줄 때의 날짜를 의미합니다. 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 입주 및 주민등록을 마친 다음 달부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 확정일자 부여일에 발생합니다.(주택임대차보호법 제3조②항)
확정일자 받는 법
관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료
- 준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본 (계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를 하지 못할 수 있음)
대항요건과 주택 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 ½ 범위 안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.
앞서 첨부한 임대차표준계약서 뒷면에도 계약시 확인할 사항들이 명시돼 있으며, 내용이 좋아 이를 다시 한번 앞선 내용들을 확인하는 차원에서 아래 인용합니다. 참조하시기 바랍니다.
계약 체결 시 꼭 확인하세요.
【당사자 확인 / 권리순위관계 확인 / 중개대상물 확인․설명서 확인】
① 신분증‧등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대․임차권한이 있는지 확인합니다.
② 대리인과 계약 체결 시 위임장‧대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.
③ 중개대상물 확인․설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다.
【대항력 및 우선변제권 확보】
① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
- 임차인은 최대한 신속히 ① 주민등록과 ② 확정일자를 받아야 하고, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.
② 등기사항증명서, 미납국세, 다가구주택 확정일자 현황 등 반드시 확인하여 선순위 담보권자가 있는지, 있다면 금액이 얼마인지를 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.
※ 미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서 또는 관할 주민센터‧등기소에서 확인하거나, 임대인이 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 발급받아 확인시켜 줄 수 있습니다.
계약기간 중 꼭 확인하세요.
【차임증액청구】
계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 차임‧보증금을 증액하는 경우에는 5%를 초과하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
【월세 소득공제 안내】
근로소득이 있는 거주자 또는「조세특례제한법」제122조의3 제1항에 따른 성실사업자는「소득세법」및「조세특례제한법」에 따라 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본 및 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 됩니다. 기타 자세한 사항은 국세청 콜센터(국번 없이 126)로 문의하시기 바랍니다.
【묵시적 갱신 등】
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 기간을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
② 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.
계약종료 시 꼭 확인하세요.
【보증금액 변경시 확정일자 날인】
계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
【임차권등기명령 신청】
임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
