청약과 공공임대주택, 정부 지원 주택 대출 등의 신청 시 기본적인 자격 조건은 무주택자, 무주택 세대구성원, 주택 소유 이력 등 공고마다 각기 다른 주택 소유 관련 기준입니다.
모집 공고에 자주 나오는 무주택자, 무주택 세대구성원, 주택 소유 이력 등은 헷갈리기 쉬운 용어이기도 합니다.
이러한 용어들이 무엇을 의미하고 구체적으로 어떻게 적용되는지 이해하는 것은 다양한 청약 및 공공임대주택 신청과 지원에 있어 중요합니다.
청약과 임대주택 신청 시 무주택자, 무주택 세대구성원, 주택소유 이력 등의 뜻과 예시, 주택을 소유한 부모와의 관계 여부 등을 알아보고, 관련된 기준들이 어떻게 청약과 공공임대주택에 적용되는지 정리했습니다.
1. 무주택자 기준
무주택자는 말 그대로 주택을 소유한 적이 없거나, 일정 기간 동안 주택을 소유하지 않은 사람을 의미합니다. 그러나 법적으로는 예외 사항도 있습니다.
1) 주택 소유 여부
본인 또는 배우자가 주택을 소유하지 않아야 합니다.
주말 부부 등 본인과 배우자가 주민등록상 따로 살더라도 부부는 한 몸으로 봐서, 남편과 아내 모두 주택 소유자가 아니여야 무주택자로 인정됩니다.
하지만 이미 주택을 소유한 적이 있더라도, 주택을 처분하고 일정 기간 동안 현재까지 무주택 상태를 유지했다면 다시 무주택자로 인정될 수 있는 경우도 있습니다.
2) 무주택 판정 기준
대한민국에 등록된 주택을 기준으로 무주택 여부를 판단합니다. 해외에 주택이 있더라도 국내에 등록된 주택이 없으면 무주택자로 인정됩니다.
3) 무주택 인정 기간
과거에 주택을 소유했더라도, 주택을 매도(처분)한 후 일정 기간(통상 3년) 동안 주택을 소유하지 않은 경우 무주택자로 다시 인정됩니다.
3년 기준은 보통 청약 자격이나 공공임대주택 신청 시 적용되며, 이 기간 동안 다른 주택을 소유하지 않았을 때 무주택자로 간주됩니다.
4) 무주택자 예외 인정 조건
- 일시적 2주택: 주택을 소유한 상태에서 일시적으로 두 채를 소유하게 되었으나, 2년 이내에 기존 주택을 처분한 경우는 무주택자로 간주합니다. 이는 새로운 주택을 구매하면서 기존 주택을 처분할 시간을 주기 위함입니다.
- 소형, 저가 주택 소유자: 일정 기준을 충족하는 소형·저가 주택을 소유한 경우(예: 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억 3천만 원 이하 등) 무주택자로 인정될 수 있습니다. 이는 주거 취약 계층에 대한 혜택으로, 소형 주택을 주거 수단으로만 이용하는 경우입니다.
5) 무주택 기간 산정 방법:
주택을 처분한 날로부터 무주택 기간이 산정됩니다. 주택 매매 계약일이나 소유권 이전 등기일을 기준으로 계산하며, 이때부터 3년 동안 주택을 소유하지 않았을 때 다시 무주택 자격을 얻습니다.
적용 사례)
- 청약 시 적용: 예를 들어 신혼부부 특별공급 등의 경우, 주택 소유 이력이 있어도 일정 기간 무주택 상태를 유지하면 다시 청약 1순위 자격을 얻을 수 있습니다.
- 공공임대주택 신청 시 적용: 국민임대, 행복주택 등의 공공임대주택 신청 시에도 무주택 상태 유지가 중요합니다. 과거 주택 소유 이력이 있는 경우, 처분 후 3년 이상 무주택 상태를 유지해야 다시 신청 자격을 얻게 됩니다.
6) 무주택자와 주택 소유 이력 조건
청약 및 공공임대주택 신청 시, 신청 자격에 '무주택자이면서 주택 소유 이력이 없는 자'라 명시돼 있으면 주택을 처분하더라도 무주택자로 인정받지 못합니다.
일부 임대주택이나 청약 조건은 단순히 현재의 주택 소유 여부만을 기준으로 삼는 것이 아니라, 주택 소유 이력 자체가 없는 조건인 경우도 있습니다.
이런 경우 현재 주택을 처분하고 무주택 상태라도 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 자격을 얻지 못합니다(분양권, 입주권 등도 포함).
- 무주택자: 현재 주택을 소유하지 않은 사람.
- 주택 소유 이력이 없는 사람: 과거 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람.
예) 생애최초 주택구입자 자격
이 경우는 현재뿐 아니라 과거에 주택을 한 번도 소유한 적이 없는 사람에게만 자격이 주어집니다. 따라서 주택을 소유했던 이력이 있는 사람은 생애최초 주택구입자 자격이 없습니다.
생애최초 주택구입자 혜택의 핵심 조건 중 하나는 과거에 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 한다는 것이기 때문입니다.
※ 다시 무주택자로 인정될 수 있는 경우
신혼부부 특별공급 등 몇몇 경우는 공고 시 주택을 처분하고 일정 기간(예: 3년) 무주택 상태를 유지하면 다시 청약 자격을 얻을 수 있다는 조항이 있기도 합니다.
무주택자로 인정되는 기간과 조건은 다음과 같은 기준으로 적용됩니다.
무주택자 인정 기준 표
| 구분 | 설명 |
| 일반 무주택자 | 과거에 주택 소유 이력이 없거나, 일정 기간 동안 주택이 없는 사람 |
| 주택 처분 후 인정 | 주택 처분 후 3년 이상 무주택 상태를 유지하면 무주택자로 인정 |
| 일시적 2주택자 | 2년 이내 기존 주택을 처분한 경우, 무주택자로 간주 |
| 소형·저가 주택 소유자 | 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억 3천만 원 이하의 주택을 소유한 경우 무주택자로 인정 |
| 청약 및 임대주택 신청 시 | 주택 처분 후 3년 동안 주택이 없으면, 청약 1순위 또는 임대주택 신청 자격을 얻게 됨 |
| 주택 소유 이력 명시 시 | 과거 주택 소유 이력이 한번이라도 있으면 현재 무주택자라 해도 신청자격 없음 |
2. 무주택 세대구성원이란?
청약이나 공공임대주택 신청 모집 시 '무주택 세대구성원'이란 조건을 종종 보게 됩니다.
세대구성원은 세대별 주민등록등본에 등재된 구성원 전체를 의미하며, 무주택 세대구성원 조건은 해당 세대의 모든 구성원이 주택을 소유하지 않아야 인정됩니다.
1) 세대구성원의 범위
세대주를 포함해 주민등록등본상 같은 세대에 등록된 배우자, 부모, 자녀 등을 의미합니다.
단 형제 자매는 같이 살더라도 무주택 세대구성원 자격과는 무관합니다.
2) 세부 설명
'무주택세대구성원'이란 주택을 소유하고 있지 않은 아래 사람을 포함합니다
1) 신청자 본인
2) 신청자의 배우자
(신청자와 세대별 주민등록표상 세대분리 되어있는 배우자(이하 ‘분리배우자’) 포함)
3) 신청자 또는 신청자의 분리배우자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 다음 각 사람
※ 직계존속이란 위로 직계, 즉 부모·조부모를 뜻하며, 직계비속은 반대로 아래로 직계, 즉 자녀·손자녀를 뜻합니다.
- 신청자의 직계존속
- 신청자의 배우자의 직계존속
- 신청자의 직계비속
- 신청자의 직계비속의 배우자
4) 신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 다음 각 사람
- 신청자의 배우자의 직계비속
- 신청자의 배우자의 직계비속의 배우자
단, 배우자가 국내 거주하지 않는 재외국민이거나 외국인 등록을 하지 않은 외국인(국내거소신고를 하지 않은 외국국적동포 포함)인 경우 그와 혼인관계에 있는 내국인은 임대주택 신청이 불가합니다.
3) 무주택 세대구성원 요건
무주택 세대구성원이란 조건이 명시된 경우, 세대원 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면 인정되지 않습니다.
따라서 무주택 세대구성원이 조건인 청약이나 공공임대주택 신청을 하려면 세대원 모두가 주택을 소유하지 않은 상태여야 합니다.
예시)
- A씨: 부모님과 함께 사는 미혼의 30대 청년 A씨가 청약 신청을 하려고 합니다. 그런데 부모님이 아파트를 소유하고 있다면, A씨는 무주택 세대구성원이 아니므로 청약 신청에서 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다.
- B씨: 결혼 후 배우자와 함께 사는 B씨의 배우자가 주택을 소유하고 있으면, B씨는 무주택자 및 무주택 세대구성원으로 인정되지 않습니다.
3. 부모 주택 소유와의 관계
무주택자, 무주택 세대구성원, 그리고 주택 소유 이력과 관련해 각 조건마다 부모의 주택 소유에 따른 인정 여부를 정리해봤습니다(부모, 조부모 모두 직계 존속이므로 아래 기재한 부모에는 조부모도 포함됨).
1) 무주택자
무주택자는 본인 명의로 현재 주택을 소유하고 있지 않은 사람을 의미합니다.
따라서 기본적으론 부모의 주택 소유 여부는 무주택자의 자격에 영향을 미치지 않습니다.
예시) 본인이 독립 세대를 구성하고 있고, 현재 본인이나 배우자 명의로 주택을 소유하지 않으면 무주택자로 인정됩니다. 부모님이 주택을 소유하고 있더라도 본인과 무관합니다.
※ 주거용 오피스텔: 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않기 때문에 오피스텔을 소유한 사람은 무주택자로 인정될 수 있습니다.
2) 무주택 세대구성원
무주택 세대구성원은 세대 전체를 기준으로 주택 소유 여부를 판단합니다.
본인뿐만 아니라 같이 거주하는 세대 구성원 중 누구도 주택을 소유하지 않아야 무주택 세대구성원으로 인정받습니다.
부모와 같은 세대를 구성하는 경우, 부모가 주택을 소유하고 있으면 무주택 세대구성원 자격을 얻을 수 없습니다(단 일부 청약과 공공임대주택의 경우, 부모 중 주택 명의자가 만 60세 이상일 경우는 주택 소유자라도 무주택 세대구성원으로 간주 -부모 공동 명의일 경우는 두 분 모두 60세 이상- ).
예시) 부모님과 함께 거주하는 경우 부모님이 주택을 소유하고 있으면 본인은 무주택 세대구성원으로 인정받을 수 없습니다.
본인이 독립한 후 배우자 포함 무주택자라면 무주택 세대구성원 요건이 됩니다. 즉 본인이 부모와 따로 살며 주민등록등본상 독립 세대를 이루고 본인과 배우자가 무주택자라면, 부모의 주택 소유 여부와는 무관하게 무주택 세대구성원으로 인정됩니다.
3) 주택 소유 이력
생애최초 주택구입자 같은 경우 주택 소유 이력 즉 과거에 주택을 소유한 적이 있는지도 중요한 자격 조건이 됩니다.
분양권, 입주권 등을 포함해 주택을 한 번이라도 소유한 적이 있으면 주택 소유 이력이 있는 것으로 간주됩니다.
부모의 주택 소유 여부는 본인의 주택 소유 이력과는 관계없습니다. 본인이 과거에 주택을 소유한 적이 없으면 주택 소유 이력이 없는 것으로 간주됩니다.
단 무주택 세대구성원과 세대구성원 주택 소유 이력을 동시에 조건으로 내건 경우, 부모님과 함께 살고 있다면 부모님의 주택 소유 이력도 당연히 해당됩니다.
▶ 청약 및 공공임대주택 신청 시 부모와 관련된 상황
- 부모와 같은 세대: 부모와 함께 거주하고 있다면 부모의 주택 소유 여부가 본인의 무주택 세대구성원 자격에 영향을 미칩니다. 부모가 주택을 소유하고 있는 경우, 본인은 무주택 세대구성원으로 인정받지 못합니다.
예시) 부모님과 같은 세대에 살고 있고 부모님이 주택을 소유하고 있으면, 본인은 무주택 세대구성원 자격을 상실합니다.
- 독립 세대: 부모와 별도로 독립된 세대를 구성하는 경우, 부모가 주택을 소유하고 있더라도 본인의 무주택자 자격에는 영향을 미치지 않습니다.
예시) 부모님과 따로 거주하면서 본인과 배우자가 주택을 소유하고 있지 않다면, 부모님이 주택을 소유하고 있더라도 본인은 무주택자 및 무주택 세대구성원으로 인정됩니다.
부모와 같은 세대 vs. 독립 세대
| 항목 | 부모와 같은 세대일 경우 | 독립 세대일 경우 |
| 무주택자 자격 |
본인 소유 여부로 결정, 부모의 주택 소유 무관 | 본인 소유 여부로 결정, 부모의 주택 소유 무관 |
| 무주택세대구성원 자격 |
부모가 주택 소유 시 무주택 세대구성원 자격 상실 | 본인과 배우자가 무주택이면 자격이 됨 |
| 주택 소유 이력 | 본인의 주택 소유 이력만 따짐, 부모의 소유와 무관 | 본인의 주택 소유 이력만 따짐, 부모의 소유와 무관 |
4. 청약 및 공공임대주택과 자격 조건
끝으로 무주택자, 무주택 세대구성원, 주택 소유 이력 등이 청약과 공공임대주택에 실제 적용되는 내용과 사례를 소개하겠습니다.
4-1. 청약과 무주택자의 관계
청약은 주택을 분양받기 위한 신청 과정입니다. 청약 신청 시 무주택자 조건을 충족해야 하는 경우가 많으며, 주택 소유 이력에 따라 청약 자격이 제한될 수 있습니다.
1) 청약 1순위 조건
청약 1순위가 되기 위해서는 무주택자 혹은 무주택 세대구성원이어야 하며, 대부분의 청약 신청에서 중요한 요소로 작용합니다.
- 무주택자가 아닌 경우 청약 2순위로 밀리며, 1순위에서 경쟁이 치열할 경우 당첨 확률이 매우 낮아집니다.
2) 주택 소유 이력과 청약
주택 소유 이력이 있다면 청약 신청이 제한될 수 있습니다. 과거에 주택을 소유했더라도 일정 기간 동안 주택을 소유하지 않았거나, 예외 규정에 따라 다시 무주택자로 인정되면 청약 신청이 가능합니다.
- 청약 재도전 기회: 과거 주택 소유 이력이 있는 경우, 주택을 처분하고 2년 이상 무주택 상태를 유지한 후 청약 신청을 할 수 있습니다.
3) 무주택자 청약 유형
무주택자에게 유리한 청약 유형으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 특별공급: 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등의 무주택자를 대상으로 하는 특별공급 제도는 당첨 확률을 높여줍니다.
- 생애최초 주택구입자: 주택을 처음으로 구입하려는 무주택자를 위한 청약 제도입니다. 이 제도는 무주택 기간이 길수록 유리하게 작용할 수 있습니다.
예시)
- I씨: 10년간 무주택 상태를 유지해온 I씨는 신혼부부 특별공급에 청약 신청할 수 있습니다. I씨는 무주택 기간이 길기 때문에 당첨 확률이 높아집니다.
- J씨: 2년 전 집을 매도한 후 무주택 상태를 유지하고 있는 J씨는 1순위로 청약 신청이 가능합니다.
4-2. 공공임대주택과 무주택자의 관계
임대주택을 신청할 때도 무주택자 조건은 매우 중요합니다. 특히 LH 임대주택과 같은 공공임대주택은 무주택자나 무주택 세대구성원을 우선적으로 선정합니다.
1) 국민임대주택
국민임대주택은 저소득층을 위한 공공임대주택으로, 무주택자가 주요 대상입니다.
- 무주택 기간: 무주택 상태가 길수록 가점이 높아집니다.
- 자격 조건: 무주택자뿐만 아니라, 일정 소득 및 자산 기준을 만족해야 합니다.
2) 영구임대주택
영구임대주택은 기초생활수급자 등에게 제공되는 공공임대주택으로, 주로 무주택자를 대상으로 합니다.
- 무주택자 필수: 영구임대주택은 주택 소유 이력이 없는 무주택자만이 신청할 수 있습니다.
3) 행복주택
행복주택은 청년, 신혼부부, 고령자 등 사회적 약자를 위한 임대주택으로, 주택 소유 여부가 중요한 자격 요건입니다.
- 청년층 및 신혼부부: 무주택자로서 소득 요건을 충족해야 하며, 주택 소유 이력이 없어야 합니다.
4) 청년임대주택과 장기전세주택
청년임대주택과 장기전세주택도 무주택자를 대상으로 하며, 소득 및 자산 기준을 만족해야 합니다.
예시)
- K씨: 국민임대주택에 신청하려는 K씨는 무주택 상태를 7년간 유지해왔으며, 소득 기준도 충족하여 신청 자격을 갖추게 되었습니다.
- L씨: 청년 임대주택을 신청하려는 L씨는 대학을 졸업한 후 무주택 상태를 유지하고 있어, 무주택자로서 임대주택 신청이 가능합니다.
4-3. 청약과 공공임대주택에 적용되는 무주택 세대구성원 기준
무주택 세대구성원 기준은 청약과 임대주택 신청 시 중요한 요소로 작용합니다. 청약이나 임대주택을 신청할 때 세대구성원 전체가 주택을 소유하지 않아야 무주택 세대로 인정됩니다.
1) 세대구성원의 주택 소유 여부
세대구성원 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면, 무주택 세대로 인정되지 않기 때문에 청약 신청 시 불리해집니다.
- 예를 들어, 부모님과 함께 사는 경우 부모님의 주택 소유 여부가 무주택 세대 인정 여부에 영향을 미칩니다.
2) 배우자 주택 소유
배우자가 주택을 소유하고 있을 경우, 부부간 세대분리 상태라도 무주택 세대구성원으로 인정받지 못합니다.
3) 세대원 소유 주택이 공공주택인 경우
세대원 중 누군가가 공공주택에 거주 중이라면, 이는 주택 소유로 간주되지 않습니다. 따라서 이 경우 무주택 세대구성원으로 인정될 수 있습니다.
예시)
- M씨: M씨는 취업 관계로 부모님과 떨어져 거주하고 있지만, 세대분리를 안한 상태로 주민등록상 여전히 부모님 집의 세대원으로 있습니다. 부모님이 주택을 소유하고 있어 무주택 세대구성원으로 인정받지 못합니다.
- N씨: N씨의 배우자가 공공임대주택에 거주 중이면, N씨는 무주택 세대구성원으로 인정됩니다.
| 구분 | 무주택자 | 주택 소유 이력 | 무주택 세대구성원 |
| 정의 | 주택을 소유한 적이 없거나, 일정 기간 동안 주택이 없는 사람 | 과거 주택 소유 여부 (분양권, 입주권 포함) |
세대 내 모든 구성원이 주택을 소유하지 않은 상태 |
| 청약에 미치는 영향 | 청약 1순위 자격을 충족, 특별공급 등에서 유리함 | 주택 소유 이력이 있으면 청약에 불리, 처분 후 일정 기간 무주택 유지 필요 | 세대원 중 주택 소유자가 있으면 무주택 세대로 인정되지 않음 |
| 임대주택 신청에 미치는 영향 | 국민임대, 영구임대, 행복주택 등 대부분의 임대주택 신청 가능 | 과거 주택 소유 이력에 따라 임대주택 신청 자격이 제한될 수 있음 | 세대 내 주택 소유자가 없어야 무주택 세대로 인정됨 |
맺음말
청약이나 공공임대주택 신청 시 무주택자, 무주택 세대구성원, 주택 소유 이력에 대한 정확한 이해는 필수적입니다.
특히 각 용어의 세부 조건과 예외 사항을 꼼꼼히 살펴봐야 원하는 혜택을 받을 수 있습니다. 본인이 무주택자로 인정받을 수 있는지, 주택 소유 이력이나 무주택 세대구성원 조건을 충족하는지를 미리 확인해 보고 신청 준비를 하시기 바랍니다.
