임대주택은 서민들의 주거안정화를 위해 정부 차원에서 공급하는 주택으로 크게 건설임대, 매입임대, 전세임대 등 3가지 유형이 있습니다.
임대주택은 무주택자 등 저소득층과 취약계층을 주 대상으로 하지만 중간 계층까지 주변 시세보다 저렴하게 입주할 수 있는 주택들이 공급되므로, 임대주택 모집은 청약 모집 못지않게 인기가 높고 경쟁률이 치열합니다.
대학생부터 고령자에 이르는 임대주택 대상과 종류가 워낙 다양해 많이 공급되고 있는 것처럼 보여도, 세계 10위권 선진국이라는 위상과는 달리 아직은 여타 선진국들에 비해 턱없이 모자란 수준입니다.
최근 LH가 2024년 5만호, 2025년 6만호의 공공주택을 착공할 계획임을 밝혀, 앞으로 수년 내 더 많은 공공 임대주택이 공급될 것으로 기대됩니다.
임대주택 3가지 유형 요약
1) 건설임대: LH, SH 등이 직접 건설해서 공급하는 주택.
2) 매입 임대: LH나 SH가 기존 주택을 매입해서 공급하는 주택.
3) 전세임대: 입주자가 입주를 희망하는 주택을 LH, SH 등의 공사가 해당 주택의 주인에게 전세보증금을 지불하고 계약을 체결한 후, 입주자에게 월임대료 방식으로 재임대 공급하는 주택.
유형별로 임대주택의 종류와 특성에 관해 살펴봄으로써, '나' 또는 '가구'별 상황에 맞는 임대주택을 목표로 입주 계확과 전략을 세워나가는데 도움을 드리고자 합니다.
임대주택을 접한 지 얼마 안된 분들은 처음에는 좀 복잡해 보일 수 있겠지만, 유형과 종류별 특성을 하나씩 파악해나가다 보면 구분이 그다지 어렵지 않고, 결국 내가 공략해야 될 임대주택의 타겟을 좁힐 수 있어 해당 임대주택 공고를 모니터링하고 준비할 수 있을 겁니다.
1. 건설임대 주택 종류
| 구분 | 국민임대주택 | 영구임대주택 | 행복주택 |
| 주요 대상 |
저소득층 무주택자 |
사회보호계층 취약계층 |
청년, 신혼 등 주로 젊은 계층 |
| 거주 기간 |
30년 | 50년 | 6~20년 |
| 임대료 | 시세 60~80% | 시세 30% | 시세 60~80% |
| 입주 자격 |
무주택세대구성원 | 무주택세대구성원 및 별도 자격 해당자 (본 글 말미 참조) |
아래 표 참조 |
| 소득 기준 |
가구원수별 월평균소득 70% 이하 (1인 90%, 2인 80%) |
- | 가구원수별 월평균소득 100 이하 (1인 120%, 2인 110%) |
행복주택 입주 자격 및 소득 기준
행복주택은 해당 세대의 가구원수별 월평균 소득의 100%(1인가구 20%p, 2인가구 10%p 가산) 이하 및 자산 조건(총자산 3.45억원, 보유 자동차 3,708만원 이하)만 충족되면, 기본적으로 제한을 두지는 않습니다.
다만 아래 계층을 주 대상으로 한다는 점은 참조할 필요가 있습니다.
| 계층 | 행복주택 입주 자격 | 소득 기준 | |
| 청년 | 만 19세 이상 39세 이하 혼인중이 아닌 무주택자 | 해당세대(세대원은 본인 기준) 월평균 소득 합계가 가구원수별 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 | |
| 사회 초년생 |
소득이 있는 업무에 종사한 기간이 총 5년 이내이며, 아래의 하나에 해당하는 혼인중이 아닌 무주택자 1) 소득이 있는 업무에 종사하는 자 2) 퇴직한 후 1년이 지나지 않은 사람으로서 구직급여 수급자격을 인정받은 자 3) 예술인 |
||
| 신혼 부부 |
신청인 혼인기간 7년 이내 또는 만6세 이하의 자녀(태아포함)를 둔 무주택세대구성원(맞벌이 부부 120% 적용) | 해당세대 월평균 소득 합계가 가구원수별 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 (맞벌이 120%이하) |
|
| 예비신혼부부 | 혼인을 계획 중이며, 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있는 자(혼인으로 구성될 세대원 모두 무주택자) | ||
| 한부모가족 | 만 6세 이하(태아포함)의 자녀를 둔 무주택세대구성원 | ||
| 고령자 |
만 65세 이상 무주택세대구성원 | 해당세대 월평균 소득 합계가 가구원수별 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 | |
| 주거 수급자 |
무주택세대 구성원인 「주거급여법 제2조 제2호 및 제3호에 따른 수급권자 또는 수급자 | - | |
| 대학생 | 대학에 재학중 또는 입·복학예정인 혼인중이 아닌 무주택자(대학생은 본인 + 부모 소득 120% 적용) | 본인 및 부모 월평균 소득 합계가 가구원수별 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 | |
| 취업준비생 | 대학(또는 고등학교 및 이와 동등한 학력이 인정되는 교육기관)을 졸업 또는 중퇴한지 2년 이내인 혼인중이 아닌 무주택자 | ||
무주택세대구성원이란 한마디로 세대주와 세대원 모두 무주택자를 말하는데, 다소 복잡한 측면도 있어 보다 자세한 사항은 아래 링크를 통해 해당 글을 참조하시기 바랍니다.
또한 소득 제한이 있는 임대주택은 대부분 자산 조건도 충족해야 되는데, 행복주택의 경우 2024년 기준 총자산 3.45억원, 보유 자동차 3,708만원 이하입니다.
참고로 입주 자격이나 공고문 등을 보면 '전년도 도시근로자 월평균 소득' 또는 '전년도 중위소득'이라고 적혀 있어서, 전년도(2024년이면 2023년) 기준을 찾아보는 분이 가끔 계시는데, 이는 그냥 용어일뿐이고 2024년이면 2024년이 기준입니다. 월평균 소득, 중위 소득 등 통계에 기반한 수치는 전년도 등 항상 지난 통계를 기준으로 하기 때문에 늘 습관처럼 붙여서 사용할 뿐입니다.
상기 표에서 행복주택의 거주 기간이 6~20년인 것은, 입주자에 따라 최대 거주 기간이 다르기 때문입니다. 일반적으론 최대 6년이며, 자녀가 있는 신혼부부, 한부모가족 등은 10년, 고령자 및 주거급여수급자는 20년입니다.
건설임대 주택은 주로 대단위 아파트 단지로 신축되며, 이밖에도 '분양전환 임대주택'이라고 해서 5~10년 임대기간 종료 후 입주자에게 분양전환 우선권을 주는 임대주택이 있습니다.
5년 분양전환 임대주택과 10년 분양전환 임대주택은 대신 임대료가 시세 90%로 다른 임대주택에 비해 상대적으로 높습니다.
2. 매입임대 주택 종류
매입임대주택은 대상에 따른 종류가 다양한 편입니다. 따라서 자신에게 대입 가능한 임대주택을 선택해 지속적으로 입주 모집공고를 모니터링할 필요성이 있습니다.
유형 1)
| 구분 | 일반 매입임대주택 |
고령자 매입임대주택 |
| 주요 대상 |
저소득층 | 고령자 (65세 이상) |
| 거주 기간 |
20년 | 20년/ |
| 임대료 | 시세 30% | 시세 40% |
| 입주 자격 |
무주택세대구성원 | 무주택세대구성원이고 고령자 (고령자=만 65세 이상) |
| 순위 및 소득 기준 |
(1순위) 생계·의료급여 수급자 지원대상 한부모 가족 수급자 또는 차상위 계층 중 최저주거기준 미달 또는 *RIR 30% 이하 월평균소득 70% 이하 장애인 (2순위) 월평균소득 50% 이하 월평균소득 100% 이하 장애인 |
(1순위) 생계·의료급여 수급자 지원대상 한부모 가족 수급자 또는 차상위 계층 중 최저주거기준 미달 또는 RIR 30% 이하 수급자 또는 차상위 계층 고령자 월평균소득 70% 이하 장애인 (2순위) 월평균소득 70% 이하자 월평균소득 100% 이하 장애인 2024년 영구임대 자산기준 충족 (2.41억원, 자동차 3,708만원) |
*RIR: 소득대비 주택임대료 비율
유형 2)
| 구분 | 청년 매임임대주택 |
신혼부부 매입임대주택 |
| 주요 대상 |
저소득 청년 | 결혼 7년 이내 저소득 신혼부부 예비신혼부부 |
| 거주 기간 |
10~20년 |
20년 |
| 임대료 | 시세 40~50% | 시세 30~40% |
| 입주 자격 |
무주택자인 청년 (청년=만 19~39세) |
무주택세대구성원 월평균 소득 70% (맞벌이 90%) 혼인 7년 이내 신혼부부 예비 신혼부부 6세 이하 자녀 한부모가족 유자녀 혼인 가구 |
| 순위 및 소득 기준 |
(1순위) 생계, 의료, 주거급여수급자 가구 지원대상 한부모 가족 차상위계층 (2순위) 본인 + 부모 월평균소득 100% 이하 국민임대 자산기준 (3,45억원, 자동차 3,708만원) 충족 (3순위) 본인 월평균소득 100% 이하 행복주택 청년 자산기준 (2.73억원, 자동차 3,708만원) 충족 |
(1순위) 신생아가구 지원대상 한부모가족 (2순위) 1순위 외 신혼부부 중 자녀가 있는 신혼부부와 예비신혼부부 6세 이하 한부모가족 (3순위) 자녀가 없는 신혼부부 (예비신혼부부 포함) (4순위) 1,2 순위 외 6세 이하 자녀 혼인가구 |
유형 3)
| 구분 | 다자녀 매입임대주택 |
공공 전세주택 |
| 주요 대상 |
다자녀가구 (미성년 자녀 2명 이상) |
3~4인 가구 전세형 |
| 거주 기간 |
20년/ | 6년 |
| 임대료 | 시세 30~40% | 시세 80~90% |
| 입주 자격 |
무주택세대구성원이고 2자녀 이상 가구 |
무주택세대구성원 |
| 순위 및 소득 기준 |
월평균소득 70% 이하 (1순위) 신생아가구 중 수급자, 차상위계층, 한부모가족인 다자녀 가구 (2순위) 신생아가구가 아닌 수급자, 차상위계층, 한부모가족인 다자녀 가구 (3순위) 1,2순위가 아닌 다자녀 가구 (소득 70% 이하 다자녀 가구) |
나이 소득 자산 제한 없음 따라서 무주택세대구성원 자격만 충족하면 됨 |
*신혼부부 매입임대주택의 입주자격은 도시근로자 월평균 소득 70%(맞벌이 90%) 이하이면서 자산기준 총자산 3.45억원, 자동차 3,708만원을 충족하는 자임.
참고로 유형 1, 2, 3은 매입임대주택의 종류가 다양해 그냥 임의로 나눈 것이며 공식적인 분류법은 아닙니다.
매입임대주택은 종류가 다양한 만큼 입주 자격은 해당 공고의 대상에 따라 다릅니다.
소득 및 자산 기준은 일반적으로 가구원수별 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하(맞벌이일 경우 90% 이하), 총자산 3.45억원, 보유 차량 3,708만원 이하입니다(가구원수별 도시근로자 월평균 소득 및 %표는 위에 링크한 공공 임대주택 소득기준 글을 참조하시기 바랍니다).
위 표에는 안넣었지만 매입임대주택의 종류에는 기숙사형 청년주택도 있으며 말그대로 기숙사형으로 시세 40%, 6년 거주입니다.
신혼부부 매입임대주택은 1형과 2형이 있는데, 위 표에 있는 내용은 1형이고 2형은 소득 제한의 폭을 좀 더 넓혀(월평균 소득 100%, 맞벌이 120%) 시세 70~80%로 공급되며 10년간 거주 가능합니다. 또한 결혼 7년 이내 신혼부부에는 이미 결혼한 부부 외 예비신혼부부도 포함되는데 예비신혼부부란 혼인 예정인 사람으로서 입주일 전날까지 혼인신고를 하는 사람을 뜻합니다.
또한 임대주택에서 말하는 신혼부부에는 재혼도 포함됩니다. 즉 재혼이든 삼혼이든 혼인신고 후 7년 이내라면 모두 신혼부부의 요건에 해당됩니다.
따라서 무주택세대구성원 등 해당 자격에만 부합된다면, 나이가 들었어도 만혼, 재혼 등의 사유로 신혼부부 요건에 해당될 수 있습니다(하지만 신혼부부에게 일종의 혜택을 부여하는 당초 취지와는 다소 어긋날 수 있어 만혼 정도가 아니라 중장년층이라면 글쎄요, 심사 시 불리할 것 같다는 생각은 듭니다. 지극히 개인적인 생각입니다).
3~4인 가구를 위한 공공전세주택은 매입임대이지만 전세형으로, 3인 이상 가구에 무주택자라면 나이나 소득 등에 관계없이 누구나 신청할 수 있습니다(공공전세주택이란 이름으로는 2023년까지 LH에서 공급한 바 있고 현재는 든든전세라는 이름으로 공급되고 있습니다. 든든전세주택은 현재 HUG와 LH에서 공급하고 있으며, 나이와 소득, 자산 등을 안보는 거의 유일한 임대주택입니다).
SH 서울주택공사는 서울, LH 한국토지주택공사는 전국 단위로 사업을 시행하는데, 해당 임대주택에 관한 조건과 기준은 거의 동일합니다.
3. 전세임대 주택 종류
전세임대주택은 말 그대로 전세+임대인 형태로 여기서 전세란 LH, SH 등의 공사가 집주인과 전세계약을 맺고, 이를 해당 입주자에게 임대하는 방식입니다.
이를 풀어서 정리하면 전세임대주택 입주 신청 및 승인 → 입주 신청자가 살고 싶은 전세집을 고르면(집주인의 전세임대 동의 필요) → 공사가 집주인에게 전세보증금을 주며 전세계약을 맺고 → 공사는 다시 이 전세집을 입주 신청자에게 임대하는 프로세스를 갖고 있습니다.
전세에는 전월세도 포함되는데, 이 경우 입주자는 월세를 별도로 집주인에게 내야 하므로 전세임대주택 입주를 추진할 경우에는 가급적 전세 매물을 찾는 것이 보다 더 유리합니다
| 구분 | 일반 전세임대주택 |
다자녀 전세임대주택 |
청년 전세임대주택 |
| 주요 대상 |
저소득층 | 다자녀가구 (미성년 자녀 2명 이상) |
청년, 신혼 등 주로 젊은 계층 |
| 거주 기간 |
6년 | 20년 | 10년 |
| 보증금/ 임대료 |
보증금=전세금의 2~5% 임대료=연 1~2% |
보증금=전세금의 2~5% 임대료= 연 1~2% |
보증금=100~200만원 임대료=1~2% |
| 입주 자격 |
무주택세대구성원 | 무주택세대구성원 | 무주택자인 청년 청년=만 19~39세 (혼인 중인 자 제외) |
| 소득 기준 |
가구원수별 월평균소득 50% 이하 |
(1순위) 수급자 차상위계층 보호대상 한부모가족 (2순위) 월평균소득 70% 이하 + 총자산 3.45억원, 자동차 3,708만원 이하 |
아래 별도 |
청년전세임대주택 소득 및 자산 기준과 순위
1순위)
- 생계·의료·주거급여 수급자
- 보호대상 한부모가족·차상위계층 중 어느 하나에 해당하는 가구의 청년
- 자립준비청년 : 가정위탁 보호조치가 종료되거나 아동복지시설에서 퇴소(보호조치를 연장한 자, 보호조치 종료 예정자, 시설 퇴소예정자 포함) 한지 5년 이내인 자
- 청소년복지시설 퇴소청소년 : 청소년복지시설을2년 이상 이용한 자로서 퇴소(퇴소 예정자 포함)한지 5년 이내인 사람 중 여성가족부장관이 주거지원이 필요하다고 인정한 자
2순위)
본인과 부모 합산 월평균 소득 100% 이하이며 국민임대주택 자산기준을 충족하는 자
*국민임대주택 자산기준 : 총자산 3.45억원, 자동차 3,708만원 이하(2024년 기준)
3순위)
본인 월평균 소득 100% 이하이고 행복주택 청년 자산기준을 충족하는 자
*행복주택 청년 자산기준 : 총자산 2.73억원, 자동차 3,708만원 이하(2024년 기준)
| 구분 | 신혼부부 전세임대주택Ⅰ |
신혼부부 전세임대주택 Ⅱ |
| 입주 자격 |
결혼 7년 이내 저소득 신혼부부 및 예비신혼부부 |
결혼 7년 이내 신혼부부 및 예비신혼부부 |
| 거주 기간 |
20년 | 10년 |
| 보증금/ 임대료 |
보증금=전세금의 5% 임대료= 연 1~2% |
보증금=전세금의 20% 임대료=연 1~2% |
| 입주 자격 |
무주택세대구성원 | 무주택세대구성원 |
| 소득 기준 |
가구원수별 월평균소득 70% 이하 (맞벌이는 90%) |
가구원수별 월평균소득 100% 이하 (맞벌이는 120%) |
4. 계층 및 상황별 입주 가능 임대주택
1) 40대 이상
청년·신혼부부 등 명확한 임대주택 모집 대상이 아니라면, 즉 기본적으로 사회보호계층이 아니며 나이가 40대 이상, 독거 또는 초혼이든 재혼이든 7년 이상 혼인 상태, 미성년 자녀 2명 이상 없는 경우는 소득 기준에 따라 다음과 같은 임대주택을 고려할 수 있습니다.
- 무주택세대구성원이면서 월평균 소득 70% 이하: 가구원수별 도시근로자 월평균소득 70% 이하(1인 90%, 2인 80%)인 경우 국민임대주택 또는 공공전세주택인 든든전세주택.
- 무주택세대구성원이면서 월평균 소득 70% 이상: 든든전세주택.
- 만 65세 이상 무주택세대구성원: 월평균 소득의 70% 이하일 경우 국민임대주택, 고령자 매입임대주택, 행복주택, 이를 초과해 100% 이하일 경우 행복주택. 100%를 초과할 경우 든든전세주택.
2) 신혼부부·다자녀 가구
- 신혼부부 : 가구원수별 도시근로자 월평균 소득 70%(맞벌이 90% 이하): 신혼부부 매입임대주택 Ⅰ, 신혼부부 전세임대주택Ⅰ, 행복주택, 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하일 경우 신혼부부 매입임대주택 Ⅱ, 신혼부부 전세임대주택 Ⅱ, 행복주택, 100% 이상 든든전세주택.
- 다자녀가구: 월평균 소득 70% 이하 다자녀 매입임대주택, 다자녀 전세임대주택. 국민임대주택. 70% 이상 100%(맞벌이 120%) 이하 행복주택, 든든전세주택, 100% 이상 든든전세주택.
3) 만 19~39세 청년
대학생, 취준생, 사회초년생을 비롯한 만 39세 이하 청년층이라면 상대적으로 선택의 폭이 넓으며, 주목해야 될 임대주택의 종류는 다음과 같습니다
| 임대유형 | 임대주택 명 | 주요 특성 및 혜택 |
| 건설임대 | 행복주택 | 젊은 계층을 위해 교통이 편리한 곳에 주변시세보다 저렴하게 공급 (단, 혼인 중이 아닌 무주택자) |
| 매입임대 | 청년매입임대주택 | 주거 지원이 필요한 저소득층 청년을 위한 주택 (무주택자) |
| 기숙사형 청년주택 | 대학생 등의 주거 안정을 위해 기숙사 형태로 저렴하게 제공 (무주택자) |
|
| 전세임대 | 청년 전세임대주택 | 청년의 입주희망주택을 공사가 전세계약해 청년에게 저렴하게 재임대 (무주택자) |
유의할 점은 행복주택, 매입임대주택, 전세임대주택이 꼭 청년만을 위한 임대주택은 아니란 점입니다. 40대 이상 계층에게도 공급되고 있으며 다만 청년, 신혼부부 등 청년층을 대상으로 특화된 공고가 자주 있는 주택들입니다.
LH 등 관련 기관에서는 행복주택을 소개할 때 '교통이 편리하고 직주근접이 가능한 위치'라며 '직주근접'이라는 우리가 평생 살면서 한번 들어볼까말까한 어렵고 요상한 용어를 쓰는데, 직주근접은 직장과 내가 살고 있는 주거지가 가깝다는 뜻입니다. 즉 행복주택은 역세권 등 대부분 교통이 좋은 도심권에 위치해 있습니다.
매입임대주택은 최근 주목을 받고 있는 주택 유형인데요, 대단위 아파트 단지를 선호했던 과거와는 달리 요즘은 소형 아파트나 빌라형 주택도 상관없고 천편일률적이지 않아 선호하는 트렌드를 반영하고 있으며, 아파트 단지형이 아니라 관리비 부담이 없다는 장점을 지니고 있습니다.
또한 아무래도 대형 아파트 단지는 도심에 건설하기가 힘들고 건축비도 많이 드는데 비해, 매입임대주택은 도심권에 저렴하게 공급할 수 있다는 점에서 행복주택처럼 대부분 교통이 편리한 곳이 많아 출퇴근이나 통학을 해야 하는 젊은 계층에게 알맞은 임대주택이라 할 수 있습니다.
영구임대주택 입주자격(첫번째 표에서 덧붙임)
무주택세대구성원이면서 다음에 해당하는 사람.
1. 생계·의료급여 수급자
2. 국가유공자 또는 그 유족, 5.18 민주 유공자 또는 그 유족, 특수임무수행자 또는 그 유족, 참전유공자로서 해당 세대의 월평균 소득이 70퍼센트(1인 가구 90퍼센트, 2인 가구 80퍼센트) 이하이고 자산 요건을 충족한 사람
3. 일본군 위안부 피해자
4. 지원대상 한부모가족
5. 북한이탈주민으로서 해당 세대의 월평균 소득이 70퍼센트(1인 가구 90퍼센트, 2인 가구 80퍼센트) 이하이고 자산 요건 충족하는 사람
6. 장애인 등록증이 교부된 사람(지적장애인, 정신장애인 및 3급 이상의 뇌 병변장애인의 경우 그 배우자)으로서 소득 70퍼센트(1인 가구 90퍼센트, 2인 가구 80퍼센트) 이하이고, 자산 요건 충족한 사람
7. 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양(같은 세대별 주민등록표상에 세대원으로 등재되어 있는 경우로 한정한다) 하는 자로서 수급자 선정 기준의 소득 인정액 이하인 자
8. 아동복지시설에서 퇴소하는 사람 중 아동복지시설의 장이 추천하는 사람으로 소득 70퍼센트(1인 가구 90퍼센트, 2인 가구 80퍼센트) 이하이고 자산 요건 충족하는 사람
9. 65세 이상인 사람으로서 수급권자 또는 차상위계층에 해당하는 사람
10. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 50퍼센트(1인 가구 70퍼센트, 2인 가구 60퍼센트) 이하이고 자산 요건 충족하는 사람
11. 국토교통부 장관 또는 시도지사가 영구임대주택의 입주가 필요하다고 인정하는 사람
12. 「장애인복지법」 제32조에 따라 장애인 등록증이 교부된 사람으로서 소득 100퍼센트(1인 가구 120퍼센트, 2인 가구 110퍼센트) 이하이고 자산 요건 충족한 사람
맺음말
다른 글을 작성할 때보다 몇 배로 시간이 걸렸네요. 늘 그렇듯 종합적으로 정리하는 글이 더 손이 많이 가고 신경이 쓰입니다.
하지만 이 글을 접하는 누군가인 여러분께는 꿈을 갖고 미래를 준비하는 계기가 된다면 그것으로 족합니다.
공공 임대주택은 아직 공급 규모가 크지 않아 특히 수도권에서는 '좋은 건 알겠는데, 경쟁률이 너무 치열하다'는 인식이 강합니다.
하지만 어느 분야든 하는 사람만 하는 경향이 있으므로, 결국 꾸준히 포기하지 않고 도전하는 이들에게만 문은 열린다는 점, 아무쪼록 잊지 마시길 바랍니다.
